Drumul de la schita la casa dureaza sase luni
Construirea unei case reprezinta un demers care nu presupune numai bani, ci si mult timp. Numai obtinerea documentelor necesare pentru ridicarea constructiei dureaza cel putin trei luni.
Cei care nu mai vor sa stea la bloc trebuie sa aiba multa rabdare. Faptul ca detin terenul si banii necesari pentru ridicarea noii case nu inseamna ca in doua-trei luni se vor muta in casa noua. In functie de locul in care se construieste, acestia vor avea nevoie de o serie de acte pentru eliberarea carora vor astepta ceva timp. Trei luni reprezinta varianta optima.
Pentru a se incadra in acest termen, atunci cel care isi ridica o casa trebuie sa aiba in proprietate un teren situat in intravilanul construibil, pentru care are si documentatia cadastrala. In cazul in care terenul se afla in intravilanul agricol, atunci proprietarul va mai pierde timp pentru a-l trece in intravilanul construibil.
Situatia este si mai complicata daca suprafata respectiva urmeaza sa fie achizitionata printr-un credit bancar. De asemenea, trebuie sa se tina cont de faptul ca inainte de a incepe demersurile legale este nevoie de o solutie din partea arhitectului. „Este nevoie de cel putin trei luni pentru a se ajunge la o solutie buna“, spune arhitect Cristian Cocioba, director executiv Bicau.
De aceea, se recomanda ca demersurile sa inceapa cu cel putin o jumatate de an inainte de momentul in care isi doreste proprietarul sa inceapa lucrarile.
In conditiile in care se presupune ca cel care investeste intr-o casa vrea sa obtina un raport bun calitate-pret, atunci acesta va avea nevoie de timp pentru a se documenta asupra materialelor folosite, atit ca si calitate, cit si din punctul de vedere al costurilor.
Pentru a fi sigur ca nu va pierde cele citeva luni utile in constructii, atunci este indicat ca perioada de pregatire a proiectului sa inceapa chiar mai din timp.
Primul pas
Cel mai indicat este sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Totusi, din punct de vedere legal, primul pas il constituie certificatul de urbanism, care este insa doar un aviz de principiu si care nu da dreptul executarii constructiei respective.
„Multi inteleg ca certificatul de urbanism este o autorizatie si se apuca de lucru, dar de fapt incalca legea si pot fi sanctionati“, spune arhitectul Veturia Bulie, consilier in cadrul Serviciului de urbanism si amenajarea teritoriului din cadrul Primariei Sectorului 2.
Acest act se elibereaza de catre autoritatile locale si specifica in ce conditii se poate construi pe acea suprafata.
Conform legislatiei in vigoare, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Acesta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii.
Actele care se vor depune nu sunt foarte numeroase: cererea tip, planurile topografice scara 1:2.000 si 1:500 in cite doua exemplare, iar unele autoritati locale solicita si copie xerox dupa actul de proprietate. In ceea ce priveste planurile topografice, acestea se iau fie din documentatia cadastrala, fie de
la Centrul de cadastru din zona in care se va construi casa.
Pentru aceasta varianta se va mai astepta in jur de 30 de zile. Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 RON, in functia de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism poate incepe goana dupa autorizatia de constructie.
Trebuie mentionat ca, in general, se recomanda ca certificatul de urbanism sa fie solicitat de catre cumparator chiar si inainte de achizitionarea unui teren, pentru a se vedea daca pe suprafata respectiva se poate construi si daca imobilul pentru care se permite constructia raspunde dimensiunilor si pozitionarii dorite de cel care vrea sa faca o astfel de investitie.
Dosar stufos
In cazul autorizatiei de constructie procedura este ceva mai complicata, deoarece dosarul este mai complex. Pe langa certificatul de urbanism mai este nevoie de actul de proprietate (copie legalizata), proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism, si dovada privind achitarea taxelor legale.
Aparent totul este foarte simplu, numai ca lucrurile pot sa se complice. In general, autoritatile cer un studiu geotehnic. „Se cere studiul geotehnic, facut prin foraj. Fara acesta eu nu stiu unde este terenul bun de fundare ca sa poata inginerul sa faca partea de rezistenta. De exemplu, conteaza apa freatica.
Partea de infrastructura va costa poate mai mult decit casa, pentru a nu avea infiltratii. Trebuie sa ajungi la terenul bun de fundare si sa faci o fundatie buna. Sunt zone, mai ales la periferie, unde s-au dus gunoaie si necesita o anumita solutie de infrastructura a constructiei care sa corespunda“, spune Veturia Bulie. Aceasta nu este totul.
Problema avizelor
In aceasta privinta situatia este destul de putin clara si viitorul proprietar va afla din certificatul de urbanism ce trebuie sa intreprinda, deoarece aici se mentioneaza avizele care sunt necesare. Aproape sigur va avea nevoie de astfel de documente de la furnizorii de electricitate, gaz, apa si canalizare si de
la Romtelecom.
In functie de situatie, lista poate fi extrem de lunga: salubritate, pompieri, apararea civila (Apararea Locala Antiaeriana), administratia drumurilor si podurilor, politia, Autoritatea Romana de Aviatie (in cazul in care terenul se afla in apropierea unui aeroport), MApN, SRI (daca terenul se afla in vecinatatea unui obiectiv militar) etc.
Se apreciaza ca pentru obtinerea acestor avize sunt necesare intre 15 si 30 de zile. Deci, la asteptarea initiala se adauga inca o luna. Situatia difera in functie de amplasarea terenului. „La terenurile situate intre blocuri trebuie avize de la regii, deoarece au fost trase foarte multe retele si atunci terenul poate sa fie numai pe o bucata construibil“, spune Veturia Bulie.
Acte pentru utilitati
La Electrica, se solicita o cerere tip, actul de proprietate sau cel de concesionare a terenului, certificatul de urbanism, plan de incadrare in teritoriu (anexa la certificatul de urbanism) si plan de situatie scara 1:500 - (anexa la certificatul de urbanism vizat „spre neschimbare“).
In cazul Romtelecom, dosarul va cuprinde o cerere, certificat de urbanism - copie, planul 1:500, doua copii cu hasura pentru constructia respectiva, planul constructiei 1:1.000 sau 2.000. Este foarte important ca solicitantul sa fie atent in momentul in care se completeaza dosarul pentru obtinerea avizelor, deoarece orice eroare il va costa timp.
De asemenea, trebuie sa se stie ca pentru avize se percep taxe, care difera ca valoare de la caz la caz.
Pasul final
Dupa obtinerea proiectului de la arhitect si a avizelor se poate spune ca dosarul pentru obtinerea mult doritei autorizatii de constructie este complet. Evident, trebuie sa se achite si o taxa, care este de 0,5% din valoarea lucrarii. In acest caz solicitantul va mai astepta cel mult 30 de zile pentru a obtine acest act.
In cazul in care dosarul nu este complet, va avea o surpriza neplacuta peste doar cinci zile. Conform legii, in cazul depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia.
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire.
In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism. Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
