Schite Case

Drumul de la schita la casa dureaza sase luni

Construirea unei case reprezinta un demers care nu presupune numai bani, ci si mult timp. Numai obtinerea documentelor necesare pentru ridicarea constructiei dureaza cel putin trei luni.

Cei care nu mai vor sa stea la bloc trebuie sa aiba multa rabdare. Faptul ca detin terenul si banii necesari pentru ridicarea noii case nu inseamna ca in doua-trei luni se vor muta in casa noua. In functie de locul in care se construieste, acestia vor avea nevoie de o serie de acte pentru eliberarea carora vor astepta ceva timp. Trei luni reprezinta varianta optima.

Pentru a se incadra in acest termen, atunci cel care isi ridica o casa trebuie sa aiba in proprietate un teren situat in intravilanul construibil, pentru care are si documentatia cadastrala. In cazul in care terenul se afla in intravilanul agricol, atunci proprietarul va mai pierde timp pentru a-l trece in intravilanul construibil.

Situatia este si mai complicata daca suprafata respectiva urmeaza sa fie achizitionata printr-un credit bancar. De asemenea, trebuie sa se tina cont de faptul ca inainte de a incepe demersurile legale este nevoie de o solutie din partea arhitectului. „Este nevoie de cel putin trei luni pentru a se ajunge la o solutie buna“, spune arhitect Cristian Cocioba, director executiv Bicau.

De aceea, se recomanda ca demersurile sa inceapa cu cel putin o jumatate de an inainte de momentul in care isi doreste proprietarul sa inceapa lucrarile.

In conditiile in care se presupune ca cel care investeste intr-o casa vrea sa obtina un raport bun calitate-pret, atunci acesta va avea nevoie de timp pentru a se documenta asupra materialelor folosite, atit ca si calitate, cit si din punctul de vedere al costurilor.

Pentru a fi sigur ca nu va pierde cele citeva luni utile in constructii, atunci este indicat ca perioada de pregatire a proiectului sa inceapa chiar mai din timp.

Primul pas

Cel mai indicat este sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Totusi, din punct de vedere legal, primul pas il constituie certificatul de urbanism, care este insa doar un aviz de principiu si care nu da dreptul executarii constructiei respective.

„Multi inteleg ca certificatul de urbanism este o autorizatie si se apuca de lucru, dar de fapt incalca legea si pot fi sanctionati“, spune arhitectul Veturia Bulie, consilier in cadrul Serviciului de urbanism si amenajarea teritoriului din cadrul Primariei Sectorului 2.

Acest act se elibereaza de catre autoritatile locale si specifica in ce conditii se poate construi pe acea suprafata.

Conform legislatiei in vigoare, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Acesta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii.

Actele care se vor depune nu sunt foarte numeroase: cererea tip, planurile topografice scara 1:2.000 si 1:500 in cite doua exemplare, iar unele autoritati locale solicita si copie xerox dupa actul de proprietate. In ceea ce priveste planurile topografice, acestea se iau fie din documentatia cadastrala, fie de la Centrul de cadastru din zona in care se va construi casa.

Pentru aceasta varianta se va mai astepta in jur de 30 de zile. Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 RON, in functia de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism poate incepe goana dupa autorizatia de constructie.

Trebuie mentionat ca, in general, se recomanda ca certificatul de urbanism sa fie solicitat de catre cumparator chiar si inainte de achizitionarea unui teren, pentru a se vedea daca pe suprafata respectiva se poate construi si daca imobilul pentru care se permite constructia raspunde dimensiunilor si pozitionarii dorite de cel care vrea sa faca o astfel de investitie.

Dosar stufos

In cazul autorizatiei de constructie procedura este ceva mai complicata, deoarece dosarul este mai complex. Pe langa certificatul de urbanism mai este nevoie de actul de proprietate (copie legalizata), proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism, si dovada privind achitarea taxelor legale.

Aparent totul este foarte simplu, numai ca lucrurile pot sa se complice. In general, autoritatile cer un studiu geotehnic. „Se cere studiul geotehnic, facut prin foraj. Fara acesta eu nu stiu unde este terenul bun de fundare ca sa poata inginerul sa faca partea de rezistenta. De exemplu, conteaza apa freatica.

Partea de infrastructura va costa poate mai mult decit casa, pentru a nu avea infiltratii. Trebuie sa ajungi la terenul bun de fundare si sa faci o fundatie buna. Sunt zone, mai ales la periferie, unde s-au dus gunoaie si necesita o anumita solutie de infrastructura a constructiei care sa corespunda“, spune Veturia Bulie. Aceasta nu este totul.

Problema avizelor

In aceasta privinta situatia este destul de putin clara si viitorul proprietar va afla din certificatul de urbanism ce trebuie sa intreprinda, deoarece aici se mentioneaza avizele care sunt necesare. Aproape sigur va avea nevoie de astfel de documente de la furnizorii de electricitate, gaz, apa si canalizare si de la Romtelecom.

In functie de situatie, lista poate fi extrem de lunga: salubritate, pompieri, apararea civila (Apararea Locala Antiaeriana), administratia drumurilor si podurilor, politia, Autoritatea Romana de Aviatie (in cazul in care terenul se afla in apropierea unui aeroport), MApN, SRI (daca terenul se afla in vecinatatea unui obiectiv militar) etc.

Se apreciaza ca pentru obtinerea acestor avize sunt necesare intre 15 si 30 de zile. Deci, la asteptarea initiala se adauga inca o luna. Situatia difera in functie de amplasarea terenului. „La terenurile situate intre blocuri trebuie avize de la regii, deoarece au fost trase foarte multe retele si atunci terenul poate sa fie numai pe o bucata construibil“, spune Veturia Bulie.

Acte pentru utilitati

La Electrica, se solicita o cerere tip, actul de proprietate sau cel de concesionare a terenului, certificatul de urbanism, plan de incadrare in teritoriu (anexa la certificatul de urbanism) si plan de situatie scara 1:500 - (anexa la certificatul de urbanism vizat „spre neschimbare“).

In cazul Romtelecom, dosarul va cuprinde o cerere, certificat de urbanism - copie, planul 1:500, doua copii cu hasura pentru constructia respectiva, planul constructiei 1:1.000 sau 2.000. Este foarte important ca solicitantul sa fie atent in momentul in care se completeaza dosarul pentru obtinerea avizelor, deoarece orice eroare il va costa timp.

De asemenea, trebuie sa se stie ca pentru avize se percep taxe, care difera ca valoare de la caz la caz.

Pasul final

Dupa obtinerea proiectului de la arhitect si a avizelor se poate spune ca dosarul pentru obtinerea mult doritei autorizatii de constructie este complet. Evident, trebuie sa se achite si o taxa, care este de 0,5% din valoarea lucrarii. In acest caz solicitantul va mai astepta cel mult 30 de zile pentru a obtine acest act.

In cazul in care dosarul nu este complet, va avea o surpriza neplacuta peste doar cinci zile. Conform legii, in cazul depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia.

Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire.

In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism. Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.

Sursa: Cotidianul,  Autor: Valentin Baesu

Alegerea terenului pentru construirea unei case

Alegerea terenului ideal pentru construirea unei case - factori care trebuie luati in considerare

In functie de bugetul disponibil si de tipul constructiei pe care intentionam sa o realizam, inainte de toate, trebuie sa alegem un teren corespunzator si, in acest sens, vom alege o zona, tinand cont de urmatoarele:

• vecini, aproprierea de serviciu, scoala, posibilitati de aprovizionare, acces la mijloace de transport, unitati sanitare, politie, etc;

• conditii favorabile sau defavorabile: cai de acces (inclusiv al masinilor de transport sau al utilajelor de constructii), canalizare, adancimea pinzei de apa freatica, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care va ajuta sau nu (paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc.)

• planurile si amplasarea conductelor subterane (de apa, canalizare, gaze), cabluri pentru alimentare cu energie electrica, pentru telefonie sau transmisie de date (tv, internet), eventuale sistematizari si extinderi, etc.

• poluare (apa, aer, zgomot) - apropierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.

• servicii si facilitati oferite de primarie (apa, gaze, canalizare, energie electrica (220 / 380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

Abia apoi vom alege un teren convenabil, dupa ce ne-am hotarat asupra zonei in care dorim sa construim.

De foarte multe ori, oamenii imtimpina o serie de dificultati in procesul de autorizare a lucrarilor de construire tocmai din cauza alegerii necorespunzatoare a terenului.

Din acest motiv, inainte de a cumpara un teren, pe langa indiciile enumerate mai sus, trebuie sa analizam cu mare atentie si diligenta si regimul terenului, atat din punct de vedere tehnic cat si juridic, pentru a evita situatiile neplacute ulterioare.

Conform legislatiei in vigoare, in functie de destinatia lor, terenurile se clasifica in urmatoarele categorii: terenuri cu destinatie agricola; terenuri cu destinatie forestiera, cuprinse in amenajamentele silvice; terenuri aflate permanent sub ape; terenuri in intravilan si terenuri cu destinatii speciale.

Dupa regimul lor juridic, ele se impart in terenuri proprietatea persoanelor fizice si persoanelor juridice de drept privat si terenuri proprietatea persoanelor juridice de drept public (statul, judetul, municipiul, orasul sau comuna). In functie de acelasi criteriu, terenurile aflate in proprietatea persoanelor juridice de drept public se clasifica in terenuri apartinand domeniului public (cele afectate unei utilitati publice) si terenuri care fac parte din domeniul privat.

Aceasta clasificare a terenurilor isi regaseste importanta in cadrul procedurii de autorizare, deoarece, asa cum vom vedea in continuare, unele categorii de terenuri sunt neconstruibile, altfel zis - din punct de vedere legal - nu este posibila emiterea unei autorizatii de construire pe acel teren.

Pentru alegerea optima a terenului, inainte de a-l cumpara, este foarte util sa consultam certificatul de urbanism eliberat de autoritatiile competente, act a carui existenta constituie o conditie de fond pentru obtinerea autorizatiei de construire si care ne ofera informatii referitoare la incadrarea juridica a terenului respectiv.

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului conditiile in care se poate construi pe un anumit amplasament si care sunt avizele si acordurile pe care trebuie sa le obtina in vederea emiterii autorizatiei de construire.

Orice persoana care are intentia de a construi, oriunde pe teritoriul Romaniei, are dreptul sa primeasca un Certificat de urbanism. Pentru obtinerea acestui document, trebuie depuse la autoritatea emitenta (Consiliul Local sau primarie) urmatoarele acte:

• o cerere tip, pusa la dispozitie de catre autoritatea emitenta;

• un plan de situatie pe suport topografic, vizat de Cadastru, la o scara de la 1:5000 pana la 1:500;

• dovada platii taxei de emitere a certificatului de urbanism (taxa se stabileste in functie de suprafata terenului). Autoritatea careia ii este adresata cererea are obligatia sa emita acest act in termen de 30 zile de la depunerea cererii.

Certificatul de urbanism ofera datele privind regimul juridic, tehnic si economic al terenului sau constructiei:

1. regimul juridic se refera la tipul de proprietate a terenului pe care se doreste a fi ridicata constructia (privata sau publica);

2. regimul tehnic releva conditiile in care se poate realiza o eventuala constructie: inaltimea maxima, distantele obligatorii fata de proprietatile vecine si fata de axul strazii, procentul maxim de ocupare a terenului (POT - raportul dintre suprafata constructiei la sol si suprafata terenului pe care se construieste), coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT - raportul dintre suma suprafetelor nivelurilor si suprafata terenului).

3. regimul economic informeaza in ce masura terenul se incadreaza in activitatea economica a zonei.

Certificatul de urbanism cuprinde si o rubrica in care este precizat scopul pentru care el a fost eliberat.

Prin Certificatul de urbanism, emitentul stabileste avizele si acordurile legale necesare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.

Certificatul de urbanism stabileste daca terenul este amplasat in intravilanul sau extravilanul localitatii:

a) Intravilanul localitatii - teritoriul care constituie o localitate, se determina prin planul urbanistic general (PUG), cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel (cu/fara constructii, organizate si delimitate ca suprafete independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate in circuitul agricol sau avand o alta destinatie) si inauntrul caruia este permisa realizarea de constructii, in conditiile legii.

Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea in extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrandu-se ulterior in planul urbanistic general (PUG) al localitatii.

b) Extravilanul localitatii - teritoriul cuprins intre limita intravilanului si limita administrativ-teritoriala a unitatii de baza (municipiu, oras, comuna), inauntrul caruia autorizarea executarii lucrarilor de constructii este restrictionata, in conditiile legii.

Pentru a putea construi pe un teren aflat in extravilan trebuie ca acesta sa fie mai intai introdus in intravilan, cu aprobarea Consiliulul Local al localitatii.

Raportat la cele mentionate mai sus, este mai avantajoasa cumpararea unui teren situat in intravilanul localitatii, dar daca totusi am decis cumpararea unui teren in extravilan, pe care avem intentia sa construim, trebuie sa ne interesam la autoritatiile competente daca in viitorul apropiat intravilanul localitatii va fi dezvoltat prin extindere si daca terenul nostru extravilan va fi/este cuprins in acest plan.

CertificatuI de urbanism poate preciza ca, in vederea obtinerii autorizatiei de constructie, avem nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Oficiul de cadastru -studiu pedologic si certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol (daca este in zona agricola);

• Compania Nationala Apele Romane - exploatare retele de apa, canal;

• Electrica - exploatare retele electrice;

• Distrigaz - exploatare retele de gaze naturale;

• Firma locala de salubritate;

• Romtelecom - retele telefonice;

• Pompieri - aparararea impotriva incendiilor;

• Apararea Locala Antiaeriana - apararea civila;

• Directia de Sanatate Publica - sanatatea populatiei;

• Admininistatia drumurilor si podurilor;

• Politia - daca terenul se afla intr-o zona speciala;

• Autoritatea romana de aviatie - daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport;

• MApN, SRI - daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar;

• Ministerul Culturii si Cultelor - daca terenul se afla pe un sit arheologic sau intr-o zona de interes arheologic

• Autoritatile de gospodarire a apelor si cele de protectie a mediului - protectia mediului;

In concluzie, putem afirma ca datele si informatiile inscrise in certificatul de urbanism constituie impreuna un criteriu foarte important pentru alegerea corecta a terenului pe care dorim sa construim, insa trebuie mentionat ca obtinerea certificatului de urbanism nu ne ofera dreptul de a demara constructia.

Pentru inceperea lucrarilor este necesara autorizatia de construire, eliberata de autoritatiile administrative locale, care se emite numai pentru terenuri construibile si luand in considerare datele din certificatul de urbanism.

Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotararea nr. 525/1996, stabileste expres, care sunt terenurile neconstruibile, pentru care emiterea autorizatiei de construire este interzisa.

Chiar la cumpararea terenului, pentru evitarea "surprizelor" neplacute, este bine sa tinem cont de prevederile acestui regulament.

In momentul in care intentionam sa cumparam un teren este utila verificarea urmatoarelor aspecte:

• Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultarea unui avocat sau notar)

• Dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren, documentatia de parcelare a terenului

• Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)

• Dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol - in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi pe acel teren)

• solicitarea certificatul de urbanism in vederea vanzarii.