Blog de arhitectura cu si despre proiecte de casa deosebite

9 noiembrie 2009

Alegerea terenului pentru construirea unei case


Alegerea terenului ideal pentru construirea unei case - factori care trebuie luati in considerare



In functie de bugetul disponibil si de tipul constructiei pe care intentionam sa o realizam, inainte de toate, trebuie sa alegem un teren corespunzator si, in acest sens, vom alege o zona, tinand cont de urmatoarele:

  • vecini, aproprierea de serviciu, scoala, posibilitati de aprovizionare, acces la mijloace de transport, unitati sanitare, politie, etc;

  • conditii favorabile sau defavorabile: cai de acces (inclusiv al masinilor de transport sau al utilajelor de constructii), canalizare, adancimea pinzei de apa freatica, stabilitatea solului, existenta unor forme naturale care va ajuta sau nu (paduri, ape, diverse forme de relief, zone mlastinoase, etc.)

  • planurile si amplasarea conductelor subterane (de apa, canalizare, gaze), cabluri pentru alimentare cu energie electrica, pentru telefonie sau transmisie de date (tv, internet), eventuale sistematizari si extinderi, etc.

  • poluare (apa, aer, zgomot) - apropierea de unitati industriale, mari artere de circulatie, aeroporturi, gari, centrale termice, gropi de gunoi.

  • servicii si facilitati oferite de primarie (apa, gaze, canalizare, energie electrica (220 / 380v), telefon, cablu tv, internet, drumuri acces, vidanjare, ridicarea gunoiului).

Abia apoi vom alege un teren convenabil, dupa ce ne-am hotarat asupra zonei in care dorim sa construim.

De foarte multe ori, oamenii imtimpina o serie de dificultati in procesul de autorizare a lucrarilor de construire tocmai din cauza alegerii necorespunzatoare a terenului.

Din acest motiv, inainte de a cumpara un teren, pe langa indiciile enumerate mai sus, trebuie sa analizam cu mare atentie si diligenta si regimul terenului, atat din punct de vedere tehnic cat si juridic, pentru a evita situatiile neplacute ulterioare.

Conform legislatiei in vigoare, in functie de destinatia lor, terenurile se clasifica in urmatoarele categorii: terenuri cu destinatie agricola; terenuri cu destinatie forestiera, cuprinse in amenajamentele silvice; terenuri aflate permanent sub ape; terenuri in intravilan si terenuri cu destinatii speciale.

Dupa regimul lor juridic, ele se impart in terenuri proprietatea persoanelor fizice si persoanelor juridice de drept privat si terenuri proprietatea persoanelor juridice de drept public (statul, judetul, municipiul, orasul sau comuna). In functie de acelasi criteriu, terenurile aflate in proprietatea persoanelor juridice de drept public se clasifica in terenuri apartinand domeniului public (cele afectate unei utilitati publice) si terenuri care fac parte din domeniul privat.

Aceasta clasificare a terenurilor isi regaseste importanta in cadrul procedurii de autorizare, deoarece, asa cum vom vedea in continuare, unele categorii de terenuri sunt neconstruibile, altfel zis - din punct de vedere legal - nu este posibila emiterea unei autorizatii de construire pe acel teren.

Pentru alegerea optima a terenului, inainte de a-l cumpara, este foarte util sa consultam certificatul de urbanism eliberat de autoritatiile competente, act a carui existenta constituie o conditie de fond pentru obtinerea autorizatiei de construire si care ne ofera informatii referitoare la incadrarea juridica a terenului respectiv.



Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului conditiile in care se poate construi pe un anumit amplasament si care sunt avizele si acordurile pe care trebuie sa le obtina in vederea emiterii autorizatiei de construire.

Orice persoana care are intentia de a construi, oriunde pe teritoriul Romaniei, are dreptul sa primeasca un Certificat de urbanism. Pentru obtinerea acestui document, trebuie depuse la autoritatea emitenta (Consiliul Local sau primarie) urmatoarele acte:

  • o cerere tip, pusa la dispozitie de catre autoritatea emitenta;

  • un plan de situatie pe suport topografic, vizat de Cadastru, la o scara de la 1:5000 pana la 1:500;

  • dovada platii taxei de emitere a certificatului de urbanism (taxa se stabileste in functie de suprafata terenului). Autoritatea careia ii este adresata cererea are obligatia sa emita acest act in termen de 30 zile de la depunerea cererii.

Certificatul de urbanism ofera datele privind regimul juridic, tehnic si economic al terenului sau constructiei:

  1. regimul juridic se refera la tipul de proprietate a terenului pe care se doreste a fi ridicata constructia (privata sau publica);

  2. regimul tehnic releva conditiile in care se poate realiza o eventuala constructie: inaltimea maxima, distantele obligatorii fata de proprietatile vecine si fata de axul strazii, procentul maxim de ocupare a terenului (POT - raportul dintre suprafata constructiei la sol si suprafata terenului pe care se construieste), coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT - raportul dintre suma suprafetelor nivelurilor si suprafata terenului).

  3. regimul economic informeaza in ce masura terenul se incadreaza in activitatea economica a zonei.

Certificatul de urbanism cuprinde si o rubrica in care este precizat scopul pentru care el a fost eliberat.

Prin Certificatul de urbanism, emitentul stabileste avizele si acordurile legale necesare pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.

Certificatul de urbanism stabileste daca terenul este amplasat in intravilanul sau extravilanul localitatii:

a) Intravilanul localitatii - teritoriul care constituie o localitate, se determina prin planul urbanistic general (PUG), cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel (cu/fara constructii, organizate si delimitate ca suprafete independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate in circuitul agricol sau avand o alta destinatie) si inauntrul caruia este permisa realizarea de constructii, in conditiile legii.

Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea in extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrandu-se ulterior in planul urbanistic general (PUG) al localitatii.

b) Extravilanul localitatii - teritoriul cuprins intre limita intravilanului si limita administrativ-teritoriala a unitatii de baza (municipiu, oras, comuna), inauntrul caruia autorizarea executarii lucrarilor de constructii este restrictionata, in conditiile legii.

Pentru a putea construi pe un teren aflat in extravilan trebuie ca acesta sa fie mai intai introdus in intravilan, cu aprobarea Consiliulul Local al localitatii.

Raportat la cele mentionate mai sus, este mai avantajoasa cumpararea unui teren situat in intravilanul localitatii, dar daca totusi am decis cumpararea unui teren in extravilan, pe care avem intentia sa construim, trebuie sa ne interesam la autoritatiile competente daca in viitorul apropiat intravilanul localitatii va fi dezvoltat prin extindere si daca terenul nostru extravilan va fi/este cuprins in acest plan.

CertificatuI de urbanism poate preciza ca, in vederea obtinerii autorizatiei de constructie, avem nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

  • Oficiul de cadastru -studiu pedologic si certificat de scoatere a terenului din circuitul agricol (daca este in zona agricola);

  • Compania Nationala Apele Romane - exploatare retele de apa, canal;

  • Electrica - exploatare retele electrice;

  • Distrigaz - exploatare retele de gaze naturale;

  • Firma locala de salubritate;

  • Romtelecom - retele telefonice;

  • Pompieri - aparararea impotriva incendiilor;

  • Apararea Locala Antiaeriana - apararea civila;

  • Directia de Sanatate Publica - sanatatea populatiei;

  • Admininistatia drumurilor si podurilor;

  • Politia - daca terenul se afla intr-o zona speciala;

  • Autoritatea romana de aviatie - daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport;

  • MApN, SRI - daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar;

  • Ministerul Culturii si Cultelor - daca terenul se afla pe un sit arheologic sau intr-o zona de interes arheologic

  • Autoritatile de gospodarire a apelor si cele de protectie a mediului - protectia mediului;

In concluzie, putem afirma ca datele si informatiile inscrise in certificatul de urbanism constituie impreuna un criteriu foarte important pentru alegerea corecta a terenului pe care dorim sa construim, insa trebuie mentionat ca obtinerea certificatului de urbanism nu ne ofera dreptul de a demara constructia.

Pentru inceperea lucrarilor este necesara autorizatia de construire, eliberata de autoritatiile administrative locale, care se emite numai pentru terenuri construibile si luand in considerare datele din certificatul de urbanism.


Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotararea nr. 525/1996, stabileste expres, care sunt terenurile neconstruibile, pentru care emiterea autorizatiei de construire este interzisa.

Chiar la cumpararea terenului, pentru evitarea "surprizelor" neplacute, este bine sa tinem cont de prevederile acestui regulament.

In momentul in care intentionam sa cumparam un teren este utila verificarea urmatoarelor aspecte:

  • Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultarea unui avocat sau notar)

  • Dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest teren, documentatia de parcelare a terenului

  • Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc)

  • Dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si sa fie momentan in circuitul agricol - in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi pe acel teren)

  • solicitarea certificatul de urbanism in vederea vanzarii.